Ile naprawdę kosztuje sprzedaż mieszkania w 2026 roku?

Sprzedaż mieszkania to nie tylko znalezienie kupującego i podpisanie aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości powinien wcześniej wiedzieć, jakie koszty mogą pojawić się podczas całego procesu sprzedaży.

Czy sprzedaż mieszkania musi oznaczać duże dodatkowe wydatki?

Niekoniecznie.

W tym artykule wyjaśniamy, jakie koszty może ponieść sprzedający w 2026 roku oraz jak wygląda model współpracy z Broker Nieruchomości.

---

Jakie koszty może ponieść sprzedający?

Koszty sprzedaży mieszkania zależą przede wszystkim od indywidualnej sytuacji nieruchomości. Nie wszystkie wydatki występują przy każdej transakcji.

Do najczęściej spotykanych należą:

• ewentualny podatek PIT,
• przygotowanie wymaganych dokumentów,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• przygotowanie mieszkania do sprzedaży,
• ewentualne drobne naprawy lub home staging,
• koszty związane z kredytem hipotecznym,
• wynagrodzenie pośrednika – w zależności od modelu współpracy.

Warto jednak pamiętać, że część tych kosztów można ograniczyć lub odpowiednio zaplanować jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży.

---

1. Wynagrodzenie biura nieruchomości

To właśnie ten koszt budzi najwięcej pytań wśród właścicieli mieszkań.

Na rynku funkcjonują różne modele wynagradzania biur nieruchomości. W przypadku większości agencji prowizja pobierana jest zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. Oznacza to, że każda ze stron może ponosić osobny koszt wynagrodzenia pośrednika.

Jak wygląda to w Broker Nieruchomości?

Stosujemy model, w którym wynagrodzenie za pośrednictwo jest uwzględniane w cenie ofertowej nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że właściciel ustala z nami kwotę, którą chce uzyskać ze sprzedaży, a wynagrodzenie za obsługę transakcji zostaje uwzględnione w cenie, za którą nieruchomość jest oferowana kupującemu.

To my ponosimy ryzyko inwestycyjne

W Broker Nieruchomości wierzymy, że profesjonalna sprzedaż nieruchomości powinna być oparta na zaangażowaniu, a nie na pobieraniu od właściciela kolejnych opłat za każdy wykonany element usługi.

Dlatego koszty przygotowania i marketingu nieruchomości ponosimy po swojej stronie.

W ramach współpracy nie pobieramy od sprzedającego dodatkowych opłat za takie działania jak:

• profesjonalną sesję zdjęciową,
• przygotowanie i publikację oferty,
• przygotowanie materiałów marketingowych,
• przygotowanie filmu prezentującego nieruchomość,
• wykonanie zdjęć z drona, jeśli są odpowiednie dla danej nieruchomości,
• promocję oferty,
• przygotowanie nieruchomości do prezentacji,
• organizację prezentacji,
• obsługę kontaktu z potencjalnymi kupującymi.

Oznacza to, że inwestujemy własne środki i czas jeszcze zanim otrzymamy wynagrodzenie za skuteczną sprzedaż.

---

To my bierzemy na siebie ryzyko

Przygotowanie profesjonalnej oferty wiąże się z realnymi kosztami. Sesja zdjęciowa, sprzęt, czas fotografa, przygotowanie filmu, publikacja, reklama i obsługa zainteresowanych klientów – wszystko to wymaga pracy i nakładów.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana, właściciel nie otrzymuje rachunku za wykonane przez nas działania marketingowe.

To właśnie nazywamy ryzykiem inwestycyjnym po naszej stronie.

Nasza filozofia jest prosta:

Najpierw inwestujemy w skuteczną sprzedaż. Wynagrodzenie otrzymujemy za efekt, a nie za samo rozpoczęcie współpracy.

Dzięki temu interes właściciela i naszego zespołu jest w dużej mierze zbieżny – zależy nam na tym, aby nieruchomość została odpowiednio przygotowana, skutecznie wypromowana i sprzedana na uzgodnionych warunkach.

2. Podatek PIT – czy sprzedający musi go zapłacić?

Nie każda sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT.

Jeżeli natomiast sprzedaż następuje przed upływem tego okresu, może powstać obowiązek podatkowy.

W takiej sytuacji podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży.

Przykładowo, jeżeli mieszkanie zostało kupione w 2020 roku, pięcioletni okres liczymy od końca 2020 roku. Sprzedaż w 2026 roku będzie więc co do zasady poza tym okresem.

W określonych przypadkach możliwe jest również skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Ze względu na indywidualny charakter rozliczeń podatkowych, przed sprzedażą warto zweryfikować swoją sytuację z doradcą podatkowym lub właściwym urzędem skarbowym.

---

3. Świadectwo charakterystyki energetycznej

Przy sprzedaży mieszkania należy pamiętać również o świadectwie charakterystyki energetycznej.

Dokument określa m.in. zapotrzebowanie nieruchomości na energię oraz jej charakterystykę energetyczną.

Jeżeli właściciel nie posiada aktualnego świadectwa, jego sporządzenie może wygenerować dodatkowy koszt.

Warto zadbać o ten dokument odpowiednio wcześnie, aby jego brak nie opóźnił finalizacji transakcji.

---

4. Dokumenty i zaświadczenia

Sprzedaż mieszkania wymaga odpowiedniego przygotowania dokumentacji.

W zależności od sytuacji prawnej nieruchomości mogą być potrzebne między innymi:

• dokument potwierdzający nabycie mieszkania,
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni,
• zaświadczenie o braku zaległości,
• dokumenty dotyczące hipoteki,
• dokumenty związane ze spadkiem lub darowizną,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Lista dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości.

W Broker Nieruchomości pomagamy właścicielowi ustalić, jakie dokumenty będą potrzebne do przeprowadzenia konkretnej transakcji.

---

5. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Nie każde mieszkanie wymaga dodatkowych nakładów finansowych.

Czasami wystarczy:

• dokładne uporządkowanie pomieszczeń,
• usunięcie zbędnych przedmiotów,
• drobna naprawa,
• poprawa oświetlenia,
• odpowiednie przygotowanie wnętrza do prezentacji.

W niektórych przypadkach warto rozważyć również home staging, czyli przygotowanie nieruchomości w taki sposób, aby była atrakcyjniejsza dla potencjalnych kupujących.

Nie oznacza to jednak, że przed sprzedażą trzeba przeprowadzać kosztowny remont.

Celem powinno być przede wszystkim znalezienie takich zmian, które mogą realnie poprawić odbiór nieruchomości.

---

6. Profesjonalne zdjęcia i marketing

Pierwsze wrażenie często zaczyna się jeszcze zanim kupujący zobaczy mieszkanie na żywo.

Dlatego profesjonalna prezentacja nieruchomości ma ogromne znaczenie.

W Broker Nieruchomości wykorzystujemy między innymi:

• profesjonalną fotografię,
• materiały wideo,
• zdjęcia z drona,
• atrakcyjne opisy nieruchomości,
• odpowiednie przygotowanie oferty,
• promocję internetową,
• prezentacje nieruchomości.

Dzięki temu właściciel nie musi samodzielnie zajmować się przygotowaniem materiałów, publikacją ogłoszeń i kontaktem z każdym zainteresowanym.

Naszym zadaniem jest przygotować nieruchomość tak, aby wyróżniała się na tle konkurencyjnych ofert.

---

7. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, jego sprzedaż wymaga dodatkowych formalności.

Bank może przygotować dokument określający aktualne saldo zadłużenia oraz warunki wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania.

Część środków uzyskanych ze sprzedaży może zostać przeznaczona na spłatę kredytu.

Sama obecność hipoteki nie oznacza, że mieszkania nie można sprzedać. Wymaga jednak prawidłowego przygotowania transakcji.

---

8. Koszty notarialne

Sprzedaż mieszkania odbywa się w formie aktu notarialnego.

W praktyce wiele kosztów związanych z zawarciem umowy sprzedaży ponosi kupujący, jednak sposób rozliczenia poszczególnych opłat może zależeć od rodzaju transakcji oraz ustaleń stron.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto dokładnie ustalić, jakie koszty przypadają każdej ze stron.

---

9. Podatek PCC – czy płaci go sprzedający?

Przy standardowej sprzedaży nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, jest co do zasady obowiązkiem kupującego, a nie sprzedającego.

Dlatego właściciel mieszkania nie powinien automatycznie doliczać 2% PCC do swoich kosztów sprzedaży.

Warto również pamiętać, że w określonych przypadkach kupujący może skorzystać ze zwolnienia z PCC, np. przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu, jeśli spełnia warunki ustawowe.

---

Ile naprawdę kosztuje sprzedaż mieszkania?

Nie ma jednej kwoty, którą każdy właściciel musi zapłacić.

Przykładowo:

Koszt	Czy dotyczy każdego sprzedającego?
Wynagrodzenie Broker Nieruchomości	Nie jako dodatkowy wydatek z kieszeni sprzedającego
PIT od sprzedaży	Nie
Świadectwo energetyczne	Zależnie od sytuacji
Dokumenty i zaświadczenia	Zależnie od nieruchomości
Przygotowanie mieszkania	Nie
Home staging	Nie
Profesjonalne zdjęcia i marketing	W przypadku współpracy z biurem – w ramach obsługi
Koszty związane z kredytem	Nie
PCC	Co do zasady kupujący

---

 

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania w 2026 roku nie musi oznaczać dużych dodatkowych kosztów.

Najważniejsze jest wcześniejsze sprawdzenie:

✓ czy wystąpi obowiązek zapłaty PIT,
✓ jakie dokumenty będą potrzebne,
✓ czy nieruchomość posiada aktualne świadectwo energetyczne,
✓ czy mieszkanie jest obciążone hipoteką,
✓ czy konieczne jest przygotowanie nieruchomości,
✓ jakie koszty mogą pojawić się po stronie sprzedającego,
✓ oraz na jakich zasadach będzie rozliczane wynagrodzenie pośrednika.

W Broker Nieruchomości stawiamy na przejrzysty model współpracy.

Nie pobieramy od sprzedającego dodatkowej prowizji z jego własnych środków – wynagrodzenie za pośrednictwo jest uwzględniane w cenie ofertowej nieruchomości.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania w Bytomiu lub na terenie Śląska, skontaktuj się z nami.

Pomożemy określić potencjalną cenę nieruchomości, przygotować odpowiednią strategię sprzedaży i przeprowadzić cały proces od pierwszej rozmowy aż do finalizacji transakcji.

Broker Nieruchomości Q&A

Profesjonalna sprzedaż nieruchomości. Bez dodatkowego kosztu po stronie sprzedającego.