Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać i na co uważać?

Sprzedaż mieszkania nie zawsze kończy się podpisaniem aktu notarialnego od razu po znalezieniu kupującego.

Często pomiędzy uzgodnieniem warunków transakcji a podpisaniem umowy sprzedaży pojawia się umowa przedwstępna.

To ważny dokument, ponieważ określa najważniejsze warunki przyszłej transakcji i zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce właśnie na tym etapie warto dokładnie ustalić wszystkie najważniejsze kwestie: cenę, termin sprzedaży, wysokość zadatku, sposób finansowania zakupu czy termin wydania nieruchomości.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

W przypadku sprzedaży mieszkania oznacza to, że sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy sprzedaży w późniejszym terminie.

Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został określony, zastosowanie mają zasady wskazane w art. 389 Kodeksu cywilnego.

W przypadku nieruchomości szczególnie ważne jest dokładne określenie przedmiotu sprzedaży oraz wszystkich istotnych warunków transakcji.

Po co zawiera się umowę przedwstępną?

Powodów może być kilka.

Kupujący może potrzebować czasu na:

• uzyskanie kredytu hipotecznego,

• zgromadzenie środków,

• przygotowanie dokumentów,

• sprzedaż innej nieruchomości.

Sprzedający również może potrzebować czasu na:

• przygotowanie mieszkania do wydania,

• przeprowadzkę,

• uregulowanie określonych kwestii formalnych,

• przygotowanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży.

Umowa przedwstępna pozwala więc uporządkować okres pomiędzy znalezieniem kupującego a podpisaniem umowy sprzedaży.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Dobrze przygotowana umowa powinna precyzyjnie określać najważniejsze warunki przyszłej transakcji.

W szczególności warto zwrócić uwagę na:

1. Dane stron

Umowa powinna jednoznacznie wskazywać sprzedającego i kupującego.

2. Dokładne określenie nieruchomości

Należy wskazać między innymi adres, numer księgi wieczystej oraz informacje pozwalające jednoznacznie określić przedmiot sprzedaży.

3. Cenę sprzedaży

W umowie należy wskazać uzgodnioną cenę nieruchomości.

4. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Warto dokładnie określić, do kiedy ma zostać podpisana właściwa umowa sprzedaży.

5. Wysokość zadatku lub zaliczki

Jeżeli strony przewidują wpłatę określonej kwoty przed zawarciem umowy sprzedaży, należy jasno określić jej charakter.

6. Sposób zapłaty pozostałej części ceny

Szczególnie ważne jest to w przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym.

7. Termin wydania nieruchomości

Warto ustalić, kiedy kupujący otrzyma klucze i kiedy mieszkanie zostanie wydane.

8. Stan prawny nieruchomości

Umowa powinna uwzględniać istotne informacje dotyczące stanu prawnego mieszkania.

9. Dodatkowe ustalenia stron

W zależności od transakcji mogą pojawić się dodatkowe warunki, które również powinny zostać zapisane w umowie.

Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?

To jedno z najczęściej pojawiających się pytań przy sprzedaży nieruchomości.

Zadatek i zaliczka nie są tym samym.

Zadatek pełni między innymi funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może – przy spełnieniu przesłanek określonych w przepisie – odstąpić od umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku wykonania umowy zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia.

Przepisy przewidują również sytuacje, w których zadatek podlega zwrotowi, np. gdy umowa zostanie rozwiązana albo niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Zaliczka jest natomiast przede wszystkim częścią przyszłego świadczenia i co do zasady podlega rozliczeniu lub zwrotowi zgodnie z zasadami wynikającymi z umowy.

Dlatego bardzo ważne jest, aby dokument jednoznacznie określał, czy przekazywana kwota jest zadatkiem czy zaliczką.

Co jeśli kupujący nie otrzyma kredytu?

To jeden z najważniejszych elementów, który warto przemyśleć przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Jeżeli zakup mieszkania ma być finansowany kredytem hipotecznym, warto odpowiednio określić w umowie:

• termin uzyskania finansowania,

• obowiązki kupującego związane z procesem kredytowym,

• sposób postępowania w przypadku odmowy kredytu,

• ewentualne warunki zwrotu wpłaconych środków,

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nie warto pozostawiać takich kwestii wyłącznie ustnym ustaleniom.

Każda sytuacja może wyglądać inaczej, dlatego konkretne zapisy powinny być dopasowane do danej transakcji.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

To zależy od tego, jaki skutek strony chcą osiągnąć.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie pisemnej, ale w przypadku nieruchomości znaczenie ma również forma właściwa dla umowy przyrzeczonej.

Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego przy bardziej złożonych transakcjach warto skonsultować treść umowy z notariuszem lub prawnikiem.

Co się dzieje, gdy jedna ze stron nie chce podpisać umowy sprzedaży?

To zależy między innymi od treści umowy przedwstępnej oraz jej formy.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość dochodzenia określonych roszczeń, a w przypadku spełnienia wymagań dotyczących formy umowy przedwstępnej możliwe jest również dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce oznacza to, że umowy przedwstępnej nie należy traktować jako zwykłego „papieru rezerwacyjnego”.

To dokument, który może mieć istotne konsekwencje prawne.

Najczęstsze błędy przy umowie przedwstępnej

Brak dokładnego terminu umowy przyrzeczonej

Nie warto pozostawiać terminu finalizacji transakcji w sposób niejasny.

Niejasne zasady dotyczące zadatku

Strony powinny wiedzieć, jaka kwota jest przekazywana i jakie są konsekwencje niewykonania umowy.

Brak informacji o finansowaniu

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, warto odpowiednio zabezpieczyć ten element w umowie.

Brak określenia terminu wydania mieszkania

Samo podpisanie aktu notarialnego nie zawsze oznacza, że klucze zostaną przekazane tego samego dnia.

Ustalenia „na słowo”

Jeżeli dana kwestia jest ważna dla obu stron, powinna zostać odpowiednio zapisana.

Nieuwzględnienie wszystkich elementów transakcji

Warto wcześniej ustalić, co dokładnie pozostaje w mieszkaniu, kiedy nastąpi wydanie nieruchomości oraz jakie dokumenty powinny zostać przygotowane.

Umowa przedwstępna – na co zwrócić uwagę?

Element	Co warto sprawdzić?
Strony	Czy dane sprzedającego i kupującego są prawidłowe?
Nieruchomość	Czy dokładnie wskazano przedmiot sprzedaży?
Cena	Czy cena jest jednoznacznie określona?
Termin	Kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona?
Zadatek / zaliczka	Jaki charakter ma przekazywana kwota?
Kredyt	Jakie są warunki finansowania zakupu?
Wydanie	Kiedy kupujący otrzyma nieruchomość?
Wyposażenie	Co pozostaje w mieszkaniu?
Stan prawny	Czy strony mają pełną wiedzę o stanie prawnym?
Dokumenty	Czy wszystkie wymagane dokumenty będą dostępne przed aktem?
Konsekwencje niewykonania	Co dzieje się w przypadku odstąpienia jednej ze stron?

Jak Broker Nieruchomości pomaga przy sprzedaży?

Sprzedaż mieszkania nie kończy się na znalezieniu kupującego.

Po zaakceptowaniu warunków transakcji pozostaje jeszcze wiele kwestii organizacyjnych i formalnych.

W Broker Nieruchomości pomagamy stronom przejść przez kolejne etapy procesu sprzedaży.

Koordynujemy między innymi:

• ustalenie warunków transakcji,

• przygotowanie do zawarcia umowy przedwstępnej,

• zebranie potrzebnych informacji i dokumentów,

• kontakt pomiędzy stronami,

• ustalenie terminów,

• współpracę z notariuszem,

• organizację finalizacji transakcji,

• przekazanie nieruchomości.

Naszym zadaniem jest koordynacja procesu i dbanie o jego sprawny przebieg, a nie zastępowanie notariusza czy prawnika.

Jeżeli dana transakcja wymaga indywidualnej analizy prawnej, rekomendujemy skorzystanie z pomocy odpowiedniego specjalisty.

Broker Nieruchomości – inwestujemy w sprzedaż

Tak jak w przypadku całego procesu sprzedaży, również na etapie przygotowania transakcji angażujemy własny czas i środki.

Nie pobieramy osobnych opłat za każde wykonane działanie marketingowe czy organizacyjne.

W ramach współpracy inwestujemy między innymi w:

• profesjonalne zdjęcia,

• przygotowanie oferty,

• marketing nieruchomości,

• prezentację mieszkania,

• kontakt z kupującymi,

• organizację prezentacji,

• koordynację procesu sprzedaży.

Oznacza to, że ponosimy ryzyko inwestycyjne związane z przygotowaniem oferty.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana, nie wystawiamy właścicielowi osobnego rachunku za wykonane wcześniej zdjęcia czy przygotowanie materiałów marketingowych.

Wynagrodzenie Broker Nieruchomości

W naszym modelu wynagrodzenie za pośrednictwo jest uwzględniane w cenie ofertowej nieruchomości.

Oznacza to, że właściciel ustala z nami kwotę, którą chce uzyskać ze sprzedaży, a nasze wynagrodzenie zostaje uwzględnione w cenie prezentowanej kupującemu.

Dzięki temu sprzedający nie musi ponosić dodatkowego wydatku z własnej kieszeni ponad ustaloną kwotę, którą chce uzyskać ze sprzedaży.

Na rynku funkcjonują również inne modele wynagrodzenia, w tym takie, w których biuro pobiera prowizję od obu stron transakcji.

Dlatego przed rozpoczęciem współpracy zawsze warto dokładnie sprawdzić kto płaci wynagrodzenie, w jakiej wysokości oraz jakie działania obejmuje obsługa pośrednika.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna jest ważnym etapem sprzedaży mieszkania.

Powinna jasno określać najważniejsze warunki przyszłej transakcji, w tym:

✓ strony umowy,
✓ przedmiot sprzedaży,
✓ cenę,
✓ termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
✓ zadatek lub zaliczkę,
✓ sposób finansowania,
✓ termin wydania nieruchomości,
✓ najważniejsze obowiązki stron.

Szczególną uwagę warto zwrócić na różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką, ponieważ ich skutki mogą być odmienne.

Jeżeli transakcja jest bardziej skomplikowana, szczególnie gdy w grę wchodzi kredyt, kilku właścicieli, pełnomocnictwa lub nietypowy stan prawny, warto skonsultować dokument z notariuszem albo prawnikiem.

W Broker Nieruchomości pomagamy skoordynować cały proces sprzedaży – od przygotowania nieruchomości, przez znalezienie kupującego i negocjacje, aż po finalizację transakcji.

Chcesz sprzedać mieszkanie? Skontaktuj się z nami – przeprowadzimy analizę rynku, przygotujemy strategię sprzedaży i zajmiemy się organizacją całego procesu.

Q&A – najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna jest obowiązkowa?

Nie każda sprzedaż nieruchomości musi być poprzedzona umową przedwstępną. Jest ona jednak często stosowana, gdy pomiędzy uzgodnieniem transakcji a umową sprzedaży potrzebny jest dodatkowy czas.

Czy zadatek jest zwracany?

Zależy to od okoliczności oraz treści umowy. Kodeks cywilny określa zasady dotyczące zadatku, w tym sytuacje, w których jedna ze stron może go zatrzymać lub żądać jego dwukrotności.

Czy zaliczka i zadatek to to samo?

Nie. Są to różne instytucje i mogą wywoływać odmienne skutki prawne.

Czy można kupić mieszkanie na kredyt i podpisać umowę przedwstępną?

Tak. Jest to częsta sytuacja. Warto jednak odpowiednio określić w umowie kwestie związane z uzyskaniem finansowania.

Co jeśli bank odmówi kupującemu kredytu?

Skutki zależą przede wszystkim od zapisów umowy przedwstępnej i charakteru wpłaconej kwoty. Dlatego warunki dotyczące finansowania warto dokładnie określić przed podpisaniem dokumentu.

Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza?

Nie w każdej sytuacji. Forma umowy ma jednak znaczenie dla zakresu ochrony prawnej stron i możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy Broker Nieruchomości przygotowuje umowę przedwstępną?

Zakres czynności zależy od konkretnej transakcji i przyjętego modelu współpracy. Koordynujemy proces sprzedaży i pomagamy stronom przygotować się do kolejnych etapów transakcji, natomiast w kwestiach wymagających porady prawnej lub notarialnej korzystamy ze wsparcia właściwych specjalistów.

Czy Broker Nieruchomości pomaga przy finalizacji sprzedaży?

Tak. Koordynujemy proces od momentu znalezienia kupującego aż do finalizacji transakcji i przekazania nieruchomości.

Czy sprzedający ponosi dodatkowe koszty za przygotowanie oferty?

Nie pobieramy osobnych opłat za zdjęcia, przygotowanie oferty czy poszczególne działania marketingowe w ramach prowadzonej przez nas obsługi.

Kto ponosi ryzyko kosztów przygotowania nieruchomości?

Po naszej stronie pozostaje ryzyko inwestycyjne związane z przygotowaniem oferty. Angażujemy własny czas i środki w marketing nieruchomości, zanim otrzymamy wynagrodzenie za skuteczną sprzedaż.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku wątpliwości dotyczących konkretnej umowy lub sytuacji prawnej nieruchomości warto skonsultować się z notariuszem albo prawnikiem.